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神秘顧客分析中國房地產市場
Published:2019-01-07 16:05:59    Text Size:【BIG】【MEDIUM】【SMALL
Summary:分析中國房地產市場
長租公寓是企業多元化的好選擇

房地產企業在業務多元化方面一直都在不斷進行新的嘗試,但其實通過一些一線的龍頭房地產企業的多元化來看,其實并不是很成功。多元化的方向很重要,有一個詞語,叫“服務房價化”,你會發現可能在物業更好、小區環境更好、建筑質量更高的一些小區,它的定位并不一定比別的周邊的小區的定位高,但是它的房子就是賣得貴??赡懿辉谛路糠績r上,在二手房房價上表現得非常明顯。所以,對于圍繞著住宅開發相關多元化的這些事情是非常有必要去做的。

長租是和住宅開發并行的,它和住宅本身的相關性不大,整個商業模式都不太一樣,利潤體量上也有非常大的區別。國泰君安研究發現,現在的租金收益率并不算非常低,原因在于租金是可變租金,而房價是鎖定房價。如果企業自建房用于出租,當落成的時候,所有的成本全都鎖定了,但是租金會隨著通貨膨脹的水平逐漸上移。

關注金融政策是關鍵

今年有部分企業的財報里披露的銷售額、收入、凈利潤都在提升,但市值反倒縮水,房地產行業從拿地到蓋房,到銷售,到目前為止依然決定了一個公司90%以上的利潤房企最核心的還是要關注融資政策。地產企業的融資并不是隨便可以用的,要想地產企業過得舒服,能讓未來的增速變得更快,核心還是在于拿地,還是要獲取項目,逐步地擴大自己的規模。所以,還要更多地關注拿地融資政策,如果跟著拿地融資的節奏去看地產股,基本上80%的時間能夠做出正確的選擇。

少拿地,多開盤,多賣房

企業的融資可以分兩部分來看,第一部分是人民幣房地產貸款余額增速20%,其實非常高。在銀行的表內信貸里,41%投向了房地產,也是非常大的一個比重,增速也不低,比房地產的銷售增速快,比銀行總的貸款規模增速快,比GDP增速快。如果單純地去講我們的融資收緊,在銀行中看不到。另一方面,房地產行業最近在債券發行方面確實受到了很大的影響,公司債,海外債等都被比較嚴格地監管起來,所以,現在我們來看真正有新增額度,可以發行的渠道就兩個,一個是銀行表內的信貸。第二,短融和中票。最近有非常多的龍頭企業都在發短融,說明資金壓力確實非常大。奧群機構提供神秘顧客調查服務年數之久,擁有一流的專業調研執行團隊,并為電信IT營業廳、銀行網點、快消品超市、汽車4s店、商場展柜、連鎖店、藥店、公共服務業、服裝行業、房地產等眾多服務行業提供精準有效的神秘顧客調查服務。贏得了廣大客戶的認可和支持。

整個地產企業的融資,可以分成兩類,第一類是拿地端資金,它一直在收緊,另一類是在開發環節的貸款,要溫和的去杠桿,最終是要通過變化為產成品,再通過出售等方式賣掉,才可能去杠桿。所以,開發環節貸款,我們對未來的預期依然會處在一個高增速的過程中,短融和中票的發行,也還會持續保持高增長。

 

對未來的判斷是,沿著溫和去杠桿的路徑,減少拿地端貸款,增加開發端貸款,增加居民端貸款的路徑繼續走。企業該怎么做?很簡單,減少拿地,多開盤,多賣房。
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